我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

  提问：汉叔，第一套房子没有买好，现在想置换第二套房子， 对武汉楼市的整体认知不高，不想再一次犯错，有没什么建议？

  汉叔：你好，其实很多人第一套房子买在了三环外，考虑最多的就是工作就近的原则，但是没有把房子的流动性考虑进去，导致后期置换比较难。比如很多人第一套房子买在了盘龙城东西湖、江夏和汉阳这一些地方，但是放在五年前或者十年前，同样差不多的价格可以买到光谷或者主城区更好的位置，现在想把自己的房子卖出去，发现难度会很大，得大幅降价才能卖出去。再就是买在远城区，若不是地铁口的房子，其实现在还是很难卖得去的。所以第一次买房，如果通勤时间能控制在开车半小时，地铁一个小时能接受的情况下，其实可选范围会比较大，而且也能选到范围内流动性更好的房子，而不是把注意力只放在工作附近的几个小区。

  第二点，房子买了想换是很难的，所以第一套房子一定要选好，一般买房会绑3到18年的教育资源，就会把自己绑定很久，所以你们买的不单单是住的地方，更是配套的资源，特别是孩子上学资源的圈层问题。根据武汉目前的学籍对口和户籍对口的政策来讲，一旦孩子上了小学，想再换区域上学就是一件非常麻烦的事情，不是你想换学校就能换的，特别是优质的教育资源。再一次置换大部分都是本区域置换的比较多，而跨区域置换就会涉及很多因素限制，所以提前规划好第一套房子，把各个因素综合考虑进去很重要。总的来讲，买房并不是一件很轻松容易的事情，武汉买房选筹逻辑详见知识星球。

  提问：汉叔，你好，目前和父母一起居住，马上结婚想要入手一套房产，主要自住辅兼投资，手头预算不足150万，请问应思考哪块区域呢，汉阳值得吗？

  汉叔：你好，就武汉主城区而言，依然是武昌、汉口比较强，汉阳比较弱，主要是武昌有光谷和大学之城，江岸、江汉属于传统经济强区，包括市zf所在地、武广、江汉路此类顶级商圈，资金足够建议考虑主城区的武昌大于汉阳，自住建议考虑二环内，投资建议考虑二至三环；就远城区而言，有青菱湖、黄家湖、临空港、宋家岗四小刚需区域；至于不限购区域，不建议考虑，尽可能的避免购买，如无必要，不选汉南。

  提问：汉叔，你好，看了东西湖区的房子，家里人看了江夏区的房子，应该选哪一板块的？这两个地方差别大吗？

  汉叔：你好，东西湖区位于武汉市中心以南，较为靠近市郊，在自然风光上优势显著，生活环境素来以清新宜居、人文态度和绿色景观闻名。江夏区正处于城市发展快速的时期，新建核心区还规划在江夏区内。如果你看重大空地、山水风光等特有景观融合和城市规划发展者优势所带来的生活品质和周遭环境可能性，那么购买东西湖区的房产可能会成为一项很好的决策。相反，若侧重不断深化的科技成就、未来城区建设规划执行能力，则江夏区是一个更加值得考虑的选择。

  提问：汉叔，你好，我有40万现金，在武汉有两套房，现在想要购买一套老破小的房子出租，最好租金能够高点儿，已经做好了长期持有的准备，请问有什么好的推荐吗？

  汉叔：你好，一线城市核心区的老破小，总价较低，租金较高，有稳定的客群，升值空间较大，一般老破大和地铁次新盘总价都比老破小高，流动性会降低，郊区地铁次新盘流动性较高，但容易溢价，远郊区的老破小没有价值，不建议购买。在二线城市中，一手次新房的客群多于老破小的客群，老房子涨幅低，流动性差，租金也不高，所以不建议在武汉购买老破产。有40万预算，能够最终靠其他方法操作成首付三成，然后投资升值空间较大的板块。

  提问：汉叔，你好，我在北京工作10年，我和我老婆都从事互联网市场工作，手上存款加上北京公积金，目前有81万，在老家湖北小县城有一套精修4房，我老婆去年刚把户口转到武汉，我们考虑到未来工作和小孩上学问题，想在武汉定居，不知道该买新房还是二手房？主要是想要一套学区不错的房子自住，有哪个区或哪个楼盘可以推荐吗？而且我们未来有二胎的打算，不知道目前的情况该不该生，可以给些建议吗？

  汉叔：你好，比较建议把老家全款房卖掉，凑够150万以上的预算，在北京入手一套上车盘，未解决孩子以后的教育问题，最好持有天津户口和北京的工作居住证。城市间的经济地位是不同的，经济地位不同的城市，分工也不一样。北京是重要的交通枢纽，医疗、文化、科技和教育等一切分工也都围绕交通枢纽开展，这里聚集了较多行业中心，创造了更多的就业机会，也吸引了更多优质人才，但这里并不会无限制扩大，而会把中心城市非基本功能迁出去，保留基本功能。北京发展较好，在这里你有好的工作机会，购买房产以后增值能力强，孩子在这里受教育的话，也会有更大的成长空间，比较建议你留在这里发展并且买房。如果你还是想保留老家房产，去武汉买房定居的话，也是可行的，关于二胎，可以有，但不是现在。